星盛商业拟赴港上市，超八成营收来自星河控股

日前，星盛商业管理股份有限公司(以下简称“星盛商业”)在港交所提交上市申请，其前身正是隶属于星河控股商业板块的星河商置。据了解，2019年8月份，星河商置从全国中小企业股份转让系统公告摘牌;同年9月份，星盛商业在开曼群岛注册成立，经重组后成为星河商置的全资母公司，并在近期正式开启赴港上市流程，联席保荐人为建银国际与中信建投国际。

华讯投资高级分析师彭鹏对《证券日报》记者表示：“星河控股旗下的星河商置在新三板挂牌近三年，面临着融资困难、流动性不足、转板遥遥无期等难题，选择退市而转道港股上市也是顺理成章。在港股上市可以筹集资金，降低资产负债率，夯实进一步扩张的基础，也可以增进资本市场的了解，大大改善股票的流动性。”

起家网红商场“COCO Park”

招股书显示，公司是总部位于深圳市的商业运营服务提供商，主营业务是为开发商提供购物中心商业运营服务，主要有“委托管理”、“品牌及管理输出”和“整租”三种轻资产的运营模式。目前，公司旗下拥有城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”和“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”、以及高档家居布置购物中心“第三空间”等6个运营品牌。截至2019年三季度，公司进行商业运营的总合约面积为287万平方米，相比2018年底的207.3万平方米增长38.45%。

据了解，开业于2006年的深圳福田星河COCO Park(北区)(下称“星河COCO Park”)是公司的标杆项目，也是公司运营购物中心的起点项目。自开业起，因地处深圳福田CBD的核心地段、及带有“中国首个公园情景式购物中心”的光环，星河COCO Park多年来人气不减。一位来自广东珠海的李女士曾对记者表示：“福田COCO的知名度很高，对我们这类周边城市的人来说，COCO Park可以算是深圳的打卡地之一了。”

2014年，基于星河COCO Park的运营经验，公司开始将这种模式向外运用至第三方发展商开发的购物中心及商业综合体，并将其业务拓展至深圳市外的区域。截至2019年9月30日，公司已在国内16个城市合计管理38个购物中心及商业综合体，其中有15个位于深圳。

数据显示，2019年前三季度，公司实现营业收入2.89亿元，同比增长约25.31%;实现年内利润8371.1万元，同比增长约36.44%。其中，公司来自深圳地区的营收高达2.4亿元，占总营收比达83%，而来自大湾区外其他区域的营收占比仅有12.1%。

对于公司启动港股上市，华讯投资高级分析师彭鹏表示，“港股市场融资效率较高，对于这类轻资产、租金收入相对稳定的上市公司也比较青睐，能够有力支持公司的扩张”。此外，清晖智库首席经济学家宋清辉也对《证券日报》记者表示：“新三板融资、流动性相对较差，星河商置(星盛商业经营主体)不得不转向港股上市。从融资效率等方面看来，这对公司的扩张战略或有一定的帮助。”

超八成营收来自星河控股

值得注意的是，招股书也提示了多项风险，包括面临多种竞争和公司对星河控股的营收依赖性等。对于后者，公司表示截至2017年、2018年及2019年三季度，通过向星河控股及其关联方开发的商用物业提供商业运营服务，公司所得收入占其持续经营业务收入的比例分别为90.2%、88.4%和88.6%。

对此，彭鹏认为：“近三年，在商业地产经营普遍受到电商冲击的背景下，星河商置(星盛商业经营主体)的营收和利润仍保持稳步增长，显示了公司较强的品牌实力和经营能力，但是也要注意到公司的营收有很大一部分来自关联方。”

“作为轻资产模式为主的商业物业经营商，港股市场是较为看好的，公司的独立第三方物业发展商面积近几年也在快速增长，在公司总体经营面积中占据较大份额，比重基本稳定，进一步提高相关收入的比重是公司面临的挑战”，彭鹏进一步表示。

而在市场竞争层面，近年来，深圳市购物中心的密集程度越来越大。中国指数研究院数据显示，从2013年12月31日至2018年12月31日，深圳市运营中的购物中心总数已从59间增长至146间，复合年增长率为19.9%;而运营中的购物中心总面积则从420万平方米增长至990万平方米。若按深圳市官方公布的全市面积1997.47平方公里计算，截至2018年年底，深圳全市平均每13.7平方公里就有一家购物中心。

数据还显示，深圳市的商业运营服务市场依旧相对分散，其中前五大企业管理的购物中心占总比仅约18.2%。就运营中购物中心数量而言，星盛商业在深圳市排名第一，但其市场份额仅约5.5%。

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